公募REITs產(chǎn)品迎來大規(guī)模停牌潮。2月27日，博時蛇口產(chǎn)園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT公告稱，為了保護基金份額持有人的利益，于當日開市起停牌。其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT停牌1天，嘉實京東倉儲基礎設施REIT與國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT則均停牌1小時。據(jù)澎湃新聞記者統(tǒng)計，包括上述三只REITs產(chǎn)品在內(nèi)，2024年以來，已有七只REITs產(chǎn)品漲至停牌。Wind數(shù)據(jù)顯示，2月初至2月27日，全市場30只上市公募REITs產(chǎn)品均錄得上漲，迎來集體反彈。具體來看，有19只產(chǎn)品月內(nèi)漲幅超10%，占比高達63.33%，剩余11只產(chǎn)品月內(nèi)漲幅也均超4%。即使拉長時間來看，2024年以來，公募REITs市場表現(xiàn)也相當亮眼，共計25只REITs產(chǎn)品錄得上漲，逾20%產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超10%。博時蛇口產(chǎn)園REIT停牌1天2月27日，博時蛇口產(chǎn)園REIT（180101）公告稱，2024年2月26日，該基金二級市場價格已經(jīng)因連續(xù)3個交易日累計漲幅超過10%停牌1小時，該基金在2月26日二級市場的收盤價為1.890元/份，相較2月23日收盤價漲幅達到5.70%，屬于第4個交易日的收盤價較前一交易日收盤價同向變動比例達到5%的情形。公告內(nèi)容顯示，為了保護基金份額持有人的利益，博時蛇口產(chǎn)園REIT將自2024年2月27日深圳證券交易所（下稱“深交所”）開市起停牌1天，并于2024年2月28日起復牌。同時，該基金將自2024年2月27日深交所開市起暫停基金通平臺份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務1天，并于2024年2月28日開市起恢復辦理基金通平臺份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務。根據(jù)《博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金2023年度擴募并新購入基礎設施項目招募說明書》，該基金2024年預測可供分配金額為1.47億元。基于上述數(shù)據(jù)，投資人在2024年2月26日持有該基金時，假設持有價格為1.890元/份，投資者2024年度凈現(xiàn)金流分派率預測值為5.47%。（每個投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率預測值=預計年度可供分配現(xiàn)金流/基金買入成本）。另據(jù)基礎設施項目的經(jīng)營業(yè)績情況，該基金通過專項計劃100%持有的基礎設施資產(chǎn)合計由 3個產(chǎn)業(yè)園項目組成，分別為萬融大廈、萬海大廈、光明項目，可出租面積合計約20.47萬平方米。截至2023年12月31日，該基金持有的基礎設施項目公司月末時點出租率為95%，較2023年3季度末提升4個百分點。值得一提的是，這并非博時蛇口產(chǎn)園REIT首次發(fā)布停牌公告。此前2月26日與2月21日，博時蛇口產(chǎn)園REIT曾公告稱，為了保護基金份額持有人的利益，該基金自當日深交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。對此，博時基金基礎設施投資管理部基金經(jīng)理劉玄表示，近期公募REITs市場回暖態(tài)勢比較明顯，其底層基礎支撐還是在于基礎設施資產(chǎn)整體表現(xiàn)出較強的經(jīng)營韌性，以及在利率進一步下行的市場環(huán)境下能夠提供具備吸引力的現(xiàn)金分派水平。大規(guī)模停牌潮來襲據(jù)澎湃新聞記者統(tǒng)計，包括博時蛇口產(chǎn)園REIT在內(nèi)，2024年以來，已有七只REITs產(chǎn)品漲至停牌。2月27日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT（508098）公告稱，2024年2月26日，該基金在二級市場的收盤價為2.972元/份，連續(xù)3個交易日累計漲幅為13.09%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月27日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。同日，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT（508021）公告稱，該基金2024年2月26日二級市場收盤價為4.654元/份，連續(xù)3個交易日的收盤價累計漲幅達11.07%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月27日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。2月20日，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT公告稱，2024年2月19日，該基金在二級市場的收盤價為1.740元，日漲幅為5.07%，且相較于2月6日收盤價漲幅達到11.04%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2月20日深交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。同日，中金普洛斯REIT（508056）公告稱，該基金2024年2月19日二級市場收盤價為3.227元/份，相較于2024年2月8日收盤價（3.025元/份）的漲幅為6.68%，連續(xù)3個交易日累計漲幅10.21%，連續(xù)20個交易日累計漲幅為23.64%。為保護投資者利益，該基金將自2024年2月20日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。2月20日，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT（508000）公告稱，該基金2024年2月19日二級市場收盤價2.353元/份，較前一交易日收盤價漲幅5.56%，連續(xù)3個交易日累計漲幅11.10%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月20日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。2月9日，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT曾公告稱，該基金2024年2月8日二級市場收盤價為2.965元/份，較前一交易日收盤價漲幅達6.27%，連續(xù)3個交易日的收盤價累計漲幅達11.38%。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2024年2月19日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。與此同時，中金湖北科投光谷REIT、華夏中國交建高速REIT等也因漲幅過高發(fā)布了相關公告。同時，為了保護投資者利益，公告中也紛紛提醒投資者全面認識這類基金的風險收益特征和產(chǎn)品特性，理性判斷市場，謹慎做出投資決策。逾六成REITs產(chǎn)品月內(nèi)漲幅超10%澎湃新聞記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月初至2月27日，全市場30只上市公募REITs產(chǎn)品均錄得上漲，迎來集體反彈。具體來看，有19只產(chǎn)品月內(nèi)漲幅超10%，占比高達63.33%，剩余11只產(chǎn)品月內(nèi)漲幅也均超4%。其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT以29.36%的漲幅位居榜首；嘉實京東倉儲基礎設施REIT緊隨其后，以24.63%的漲幅位居第二；中金湖北科投光谷REIT則以19.26%的漲幅位居第三。即使拉長時間來看，2024年以來，也有25只REITs產(chǎn)品錄得上漲，其中華夏越秀高速REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、富國首創(chuàng)水務REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、國金中國鐵建REIT、華夏北京保障房REIT這7只產(chǎn)品的年內(nèi)漲幅均超10%。而對比2023年，除去國泰君安城投寬庭保租房REIT成立不滿一年外，28只上市REITs產(chǎn)品全部收跌，僅中信建投國家電投新能源REIT一只產(chǎn)品2023年內(nèi)錄得了2.54%的漲幅。截止交易日期為2024年2月27日；來源：澎湃新聞記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計對此，富國基金表示，2月以來REITs大漲主要源于政策利好和風險偏好的改善，主要原因有三點：一是證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》明確了REITs的權(quán)益屬性，或推動REITs計入其他綜合收益科目，不僅REITs分紅可計入當期利潤，而且REITs凈值波動不會影響當期利潤，或吸引更多長期投資者進入REITs市場；二是在證監(jiān)會密集發(fā)聲以及中央?yún)R金擴大增持背景下，權(quán)益市場止跌反彈，風險偏好有所改善；三是5年期LPR超預期下調(diào)25BP，具有高分紅屬性的REITs品種性價比凸顯，配置價值進一步抬升。 “經(jīng)過前期的調(diào)整，目前REITs的估值已位于較低水位。其中，產(chǎn)權(quán)類REITs的現(xiàn)金分派率位于歷史90%分位，經(jīng)營權(quán)類REITs的IRR位于歷史83%分位（數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2023年12月23日）。向后看，隨著政策利好和市場情緒回暖，高分紅率的REITs品種或迎來一定估值修復。”富國基金稱。劉玄同樣認為，公募REITs作為資本市場服務實體經(jīng)濟的重要金融產(chǎn)品，2023年二級市場出現(xiàn)較大幅度調(diào)整，目前部分公募REITs產(chǎn)品已具備了較強的長期投資價值，近期公募REITs市場的回暖也體現(xiàn)了市場對REITs配置價值的認可。“從國際成熟的REITs市場的長期發(fā)展規(guī)律來看，REITs長期投資價值相對穩(wěn)定，其長期價格仍將向內(nèi)在價值回歸，我們對此應有充分的信心。”富國基金進一步指出，公募REITs的底層資產(chǎn)主要是成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎設施，如產(chǎn)業(yè)園、高速路、污水處理等市政工程，長期現(xiàn)金流預期相對明確、波動性相對較小，所以從長期看，公募REITs的收益也主要來自項目的經(jīng)營收益。隨著政策發(fā)力“穩(wěn)增長”，公募REITs基本面也有望迎來進一步的修復。與此同時，劉玄也坦言，公募REITs產(chǎn)品最終的價值回歸還是要落實在宏觀經(jīng)濟的恢復預期以及基礎設施資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預測性上，影響的因素也還包括信息披露規(guī)則的完善、相關投融政策的優(yōu)化、增量資金結(jié)構(gòu)的提升等。此前2月8日，為進一步完善資本市場監(jiān)管規(guī)則體系，提高監(jiān)管透明度，促進資本市場各類經(jīng)營主體提升會計信息披露質(zhì)量，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》。該指引明確并表原始權(quán)益人的基礎設施REITs其他方持有份額的權(quán)益屬性。指引指出，并表原始權(quán)益人合并財務報表層面對于基礎設施REITs其他方持有的份額，列報為負債還是權(quán)益，主要取決于原始權(quán)益人是否存在無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務。如發(fā)行人已依照相關法規(guī)要求說明符合條件的現(xiàn)金分配、終止上市和擴募延期安排，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務，并表原始權(quán)益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權(quán)益，其他投資方持有的REITs份額在性質(zhì)上亦屬于權(quán)益工具投資。對此，中金公司在研報中表示，中長期來看，該規(guī)則有利于提升REITs持有穩(wěn)定性，拉長持有周期，降低二級市場價格波動，提升配置價值。建議關注估值調(diào)整后當期分派較高的能源類項目和部分高速、二線產(chǎn)業(yè)園、廠房及物流倉儲類項目，以及經(jīng)營基本面穩(wěn)健的保障房和環(huán)保類項目。