近日，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等一、二線熱點城市密集出臺樓市新政，多個城市政策力度較大，引起市場高度關(guān)注，也引發(fā)了股市房地產(chǎn)板塊的大幅上漲。這些核心城市密集發(fā)布新政的原因是什么？樓市調(diào)控思路為何轉(zhuǎn)向？下一階段樓市政策如何發(fā)力？證券時報記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，熱點城市密集出臺樓市新政是對中央政治局會議精神的落實，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要問題是新房和二手房庫存較大，調(diào)控思路轉(zhuǎn)向聚焦去庫存。建議接下來出臺的“消化存量”和“優(yōu)化增量”政策措施圍繞控制供給、加快去化兩方面展開，并在土地市場、新房和二手房市場協(xié)同推進(jìn)，并呼吁更多政府資金支持。各地密集打出政策“組合拳”證券時報記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月底以來，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二線熱點城市密集優(yōu)化了住房限購政策。其中，北京松綁了執(zhí)行13年的限購政策，允許三類居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購1套商品住房；天津取消本地戶籍居民購買120平方米以上新房大戶型的限購，放開北京、河北在津購房門檻；深圳7區(qū)放松限購，非深戶籍人士社保、個稅繳納年限要求由3年調(diào)整為1年，深圳戶籍多子女家庭可多買1套房；成都、杭州、西安全面取消住房限購政策。除了優(yōu)化住房限購等措施外，多個熱點城市的樓市新政中，還明確提出支持“以舊換新”、盤活閑置住房、優(yōu)化供地等措施。如上海、深圳、無錫、鄭州、武漢、西安、廣州花都均支持商品房“以舊換新”，其中，上海、無錫、廣州花都屬于“幫賣”模式，輔以一定的優(yōu)惠政策支持；深圳、武漢、西安不僅“幫賣”，還支持房企或企事業(yè)單位“收購”，武漢還進(jìn)一步明確收購后的用途，將用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房。另外，西安、南京還提出盤活閑置住房資源，西安鼓勵對收購房源實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，南京擬適當(dāng)改建或收購存量住房用作保障性住房。此外，杭州還在新政中明確提出，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，對住房供應(yīng)較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式，促進(jìn)供需平衡。對于熱點城市出臺這類政策的原因，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶接受證券時報記者采訪時表示，中央政治局會議明確樓市政策方向后，消化存量房產(chǎn)成為政策發(fā)力點之一。在各地政策舉措中，放松限購政策有利于加快新增需求入市，推動庫存去化。支持住房“收舊換新”“以舊換新”，一方面可以暢通新房和二手房交易鏈條，促進(jìn)新房銷售；另一方面，地方平臺公司收購二手住房用作保障性租賃住房，也有利于豐富保租房供給，加快構(gòu)建“市場+保障”住房供應(yīng)體系。調(diào)控思路轉(zhuǎn)向去庫存各地之所以密集出臺樓市新政，一方面與當(dāng)?shù)貥鞘腥セ瘔毫τ嘘P(guān)，另一方面也是對中央政治局會議精神的落實。4月30日，中央政治局會議在房地產(chǎn)相關(guān)表述中提出，要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，明確了新階段房地產(chǎn)調(diào)控思路，為新一輪樓市政策定了調(diào)。“存量與增量統(tǒng)籌研究，標(biāo)志著房地產(chǎn)短期政策導(dǎo)向?qū)⒏泳劢谷齑妗！辈芫Ьдf。申萬宏源房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認(rèn)為，從近期各地房地產(chǎn)政策組合來看，房地產(chǎn)政策的思路正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，此前的政策思路是供給側(cè)邏輯，依靠融資“三支箭”、融資“白名單”等政策穩(wěn)定融資，期望穩(wěn)定房企控制風(fēng)險；依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保交付等措施來穩(wěn)定投資，期望對沖實物工作量穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，但房地產(chǎn)需求側(cè)政策更多是托底式的政策。現(xiàn)在政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)邏輯，時隔9年再次強調(diào)去庫存，并更多采用進(jìn)一步放松限購、“以舊換新”等需求端政策，同時減少土地供應(yīng)來控制庫存去化周期，去庫存成為了目前的需求側(cè)計劃和目標(biāo)。綜合近期政策措施而言，目前房地產(chǎn)政策組合也都遵循“去庫存”導(dǎo)向。自去年7月中央政治局會議明確了“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，并提出要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，中央和地方從供需兩端出臺了一系列支持政策，盡管有一定成效，但從今年一季度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整中。對于中央房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報記者采訪時表示，因為當(dāng)前的主要問題是新房和二手房庫存太大，消化周期太長，并且二者競相降價，影響市場預(yù)期，合理的購房需求也開始推后，開發(fā)商銷售回款驟降、債務(wù)集中到期疊加交付壓力，迫切需要將增量和存量房產(chǎn)結(jié)合起來考慮，而不是局部的政策刺激，因此政策基調(diào)發(fā)生了調(diào)整。3月底，山西省發(fā)布了穩(wěn)市場防風(fēng)險促轉(zhuǎn)型的專項行動方案，其中多項措施劍指“去庫存”，如加強住宅供地動態(tài)調(diào)整，太原、大同、晉城、晉中、忻州等商品住宅庫存消化周期較長的城市，應(yīng)適度減少住宅用地供應(yīng)，控制商品住宅上市節(jié)奏；支持非住宅商品房去庫存；支持非居住存量房屋改建為保障性租賃住房；支持將庫存商品房回購用作保障性租賃住房；引導(dǎo)購房“以舊換新”，探索通過收購居民原有住房作為保障性租賃住房，并發(fā)放房票用于購買新房等。期待政府更多資金支持對于如何理解中央政治局會議提到的“存量房產(chǎn)”和“增量住房”，中國社科院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立接受證券時報記者采訪時表示，存量房產(chǎn)主要是已經(jīng)蓋好尚未賣出去的房子，而增量住房是指未來新開發(fā)的房子。消化存量房產(chǎn)對應(yīng)的政策措施主要是“以舊換新”，優(yōu)化增量住房的措施主要是放松限購、限價等。“但其實存量和增量之間也是相互聯(lián)系的，總體來說，目前中央調(diào)控思路就是要刺激需求，減少庫存，優(yōu)化整個市場的運營環(huán)境。”尹中立對證券時報記者說。對于接下來的政策建議，尹中立認(rèn)為，為解決房地產(chǎn)市場問題，建議政府掏錢去解救開發(fā)商的流動性困境，現(xiàn)在“以舊換新”的做法實際上就是這種思路。李宇嘉也對證券時報記者表示，解決當(dāng)前房地產(chǎn)的問題，還是需要政策組合拳，比如庫存大的城市收縮供地、開工；實施老舊小區(qū)補短板改造，提升存量住房掛牌效率；盤活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房；去庫存的同時能匹配購買力的支持，促進(jìn)活躍交易、穩(wěn)定市場預(yù)期。在曹晶晶看來，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，可以圍繞控制供給、加快去化兩方面展開，并在土地市場、新房和二手房市場協(xié)同推進(jìn)。一是合理安排土地供給，將新增土地供應(yīng)與住宅消化周期掛鉤，自然資源部已經(jīng)發(fā)文明確政策導(dǎo)向，各地預(yù)計將結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況靈活調(diào)整土地供應(yīng)量。二是進(jìn)一步解除限購政策，加快新增需求入市，推動庫存去化。當(dāng)前一線城市和天津等地仍有限購政策，建議各地繼續(xù)加快優(yōu)化相關(guān)政策。三是在這一輪消化存量房產(chǎn)的過程中，保障性住房是重要的政策支點，將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)為保障性住房，需要配套政策繼續(xù)完善和落實。二手房“收舊換新”“以舊換新”的城市有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，而這種模式的推行也需要國家更多資金支持。對于資金問題，國盛證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師金晶也認(rèn)為，“消化存量”后續(xù)可能落地的方向是成立統(tǒng)一平臺收儲。無論是中央成立統(tǒng)一平臺，或者中央推動地方政府成立平臺去收儲存量，大部分資金依然需要由中央層面解決，單純依靠地方財政很難推進(jìn)。編輯/樊宏偉